从2025年下半年起，科兴科学园（简称科兴）内陆续出现搬家公司的货车。在每个工作周的周五，腾讯的员工会将显示器、电脑、键盘及个人物品打包封箱，并贴上工位号。周末，这些箱子会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工们会在新的工位拆箱，连接旧电脑并投入工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，其最大的租户也已离开在此居住了13年的地方。

对于科兴而言，这一变化并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购地时，科兴方面就已经预见到腾讯最终会迁出。

在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴曾是紧密相连的。长久以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这一大客户。外界在提及科兴时，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯中的重要时光留在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，一个问题浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签后，科兴将如何重塑自身形象？

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“一期工程于2010年至2013年完成，二期工程则在2014年至2019年竣工。”刘滔，一位在科兴工作超过十年、近年主要负责园区运营服务的资深员工，对科兴的建设时间线了如指掌。

科兴坚持自主持有和运营园区物业，不假手于第三方，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴的工作人员如是表示。

腾讯于2013年入驻科兴，当年正是微信崭露头角之际。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的具体业务重点。“大约在14、15年之后，我才了解到，腾讯最核心的业务和盈利增长点在于其游戏部门。”尽管科兴并非只有游戏部门，例如TME腾讯音乐也设于此，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工数量过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴发展的黄金时期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技便是早期在此起步，后在龙岗建立生产基地；富途证券初来时租赁面积为五六百平方米，后扩展至数万平方米，其市值巅峰时曾超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的激增，园区内的人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“人流最高时曾达到五六万人，出租率也曾爆满。”刘滔回忆道，当时的科兴在深夜依然灯火通明，晚间时段打车都十分困难，更不用说八九点钟了。“当时人们形容科兴是现象级的，它代表了深圳的一大特色，充满活力。”这里甚至被誉为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点实际上比高峰期来得更早。在人流量依然高企之时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年至2018年，科兴的租金呈现持续上涨趋势，并在2018年10月前后达到顶点后开始下降。科兴方面将2018年的租金下调归因于当时的贸易战。2019年，科兴的租金再次经历了一次显著下调。进入2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

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伴随着人流的增长，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，以及一家刷卡食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

在鼎盛时期，G层的阿嬷手作常需排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等业态也随之涌现。在科兴担任全职保洁的张丽，中午会去G层快餐店兼职，为店家打饭、洗碗，每小时能赚取20元并获得一顿免费午餐。六年间，她见证了许多店铺的开业与关闭。“有些生意不好就倒闭了，你得重新找工作，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业的格局。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业用途，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“有外卖平台能够解决这个问题，它能调动整个区域的力量来服务园区，就不一定需要园区自身有太多商业配套。”

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班到深夜的员工需要在此解决晚餐。但自2022年起，堂食消费比例持续下降。即使白天人流量有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更为明显。G层的阿嬷手作不再排起长队，大部分餐馆的客流量有所下滑，一些店铺也因经营不善而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始人就慢慢少了，地库里的车位也少了很多，以前总是停满找不到车位，现在空了很多。”

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如何配合互联网公司的作息节奏，是科兴多年来持续努力的方向。科兴园区内确实拥有一些不起眼却至关重要的基础设施，并且在其建设初期，这些设施在国内堪称先进。

空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的上下班时间并不固定，常常工作到深夜甚至凌晨才结束。写字楼的中央空调通常是整栋楼主机统一开关，如果科兴按照普通写字楼的模式在固定时间关停空调，将无法满足需求。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷时段，制冷设备将水降温至4到7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，从而节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关机后仍可随时取用，使得园区供冷更加灵活，无需让主机整夜运转。

电力系统同样为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对在科兴运营的技术企业至关重要，尤其是腾讯的机房供电必须保证不间断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。传统的刷卡进出方式效率较低，因此科兴在园区建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内最早应用此项技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且不收取费用。例如，在腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个动态的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地的《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的关系：“我们认为与客户之间是一种合作关系、共生关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”是有代价的：当最大的“共生体”离开，剩余的部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁，对于刘滔而言，是其参与科兴运营工作以来最重要的一件事。“这是我们最大的一个变数，但从园区打造的角度来看，也是最大的一个机遇。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作大多安排在周末，整个过程将持续近一年。

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间普遍在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开对整个科创园区市场的影响有限。“租金价格是由市场决定的，并非由某一家企业能够左右。”

刘滔接着谈到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区引入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区许多服务都围绕其需求展开，例如其食堂仅对内部员工开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类规模的企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算设定单一的企业规模门槛，因为如此庞大的体量需要多元化、多规模的企业来填充。

例如，园区内的新能源公司易储原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中办公。腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业在得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍道：“看得见的部分，包括天花板、地面、墙面，以及电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国范围内的写字楼和科技园区空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接影响是租金收入的损失，间接影响则包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不感到担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，毗邻地铁站，并且多年积累的服务和口碑使其相比大多数园区更具竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的招牌之一。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子被挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构组成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后，仅用三个月时间完成了落地——4月份正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬离有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一定的空白，需要新的企业来填补。科兴目前的计划是，将年营收在2000万至5亿之间的企业引入总规模达5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，其中“游托邦”便属于后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去曾在科兴工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三项优势：首先是地理位置，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员大多拥有高学历和大厂背景，部分已在附近安家。其次是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策均有详细的落地细则和预算。第三，创梦天地本身作为一家游戏公司，更能切实理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区真正懂得游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司往往不被理解：它们没有大型厂房，固定资产不多，财务报表上常常显示连年亏损。一位从事发行业务的创业者说：“去一些区办理贷款、开户时，对方看着报表会犹豫，觉得你们的资产负债表为何资产这么少？你们拿什么抵押？税务局也一样，研发型公司前两三年亏损是常事，税务局经常打电话，或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。在融资到账后，他去中国银行开立对公账户。他回忆道，客户经理起初也觉得“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出就超过一百万。后来，银行工作人员实地考察后，才明白这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司财务报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来，她表示：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在整个深圳就是核心区域，无论是在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已有六年。对于腾讯的搬离，她并未感到特别大的影响。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时那批人也一同离开了。她每月工资3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供食宿，中午打工的餐馆也包吃，每月还能积攒一些。她也不太担心腾讯搬走带来的影响，今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴度过了五年时光，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，相约作者在G层的润园四季椰子鸡用餐。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话，你知道吧？他们肯定觉得我脑子有问题，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安与南山交界处，过去通勤到科兴大约需要半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，但通勤时间反而更长。岛上没有地铁直达，只能乘坐出租车或接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，而且这还是我作为滴滴V7会员的情况下，因为大家都是V7，等于没有特权，只能看谁运气不好。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还能看到海景。但更换一个园区，意味着需要重新适应和熟悉。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆用餐最快，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些习惯在一个新园区里需要时间来建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说着，一边与作者在科兴G层散步。她表示回科兴有一种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店。

她开始聊起这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些人调去了其他城市。她提到了一个关系很好的同事，能力很强，承担了团队60%的KPI，但身份是外包，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，二十出头就在腾讯升到了很高的级别，绩效曾两次获得最高分

这是我们系列文章的第一篇，聚焦于背景故事的撰写与发展。后续还会有更多精彩内容，敬请期待！别忘了在评论区告诉我，你还想看哪些主题的文章！